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3.9 出租办公楼的租价要含水电费吗

时间:2022-09-19     

3.9 出租办公楼的租价要含水电费吗

案例背景

甲公司为增值税一般纳税人,20213月,该公司将1000平方米的办公楼出租给乙公司,该办公楼是甲公司在2015年取得的。营改增后,房屋出租属于增值税的应税行为,同时涉及水电等费用的处理问题。目前,甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同,约定租金为每月每平方米160元(含水电费)每月供水的水量为1500吨,水的购进价格为每吨1.28元每月供电7000度,电的购进价格为每度0.45元。购进的水电均可取得增值税专用发票。

问题水电和房屋如何核算有利于减轻增值税负担

案例分析

甲公司的办公楼取得于全面营改增前,出租可以采用简易计税的方式。

租赁行为应纳增值税=160 000×5%=8 000(元)

甲公司销售水电不单独计价,且采用了简易计税的方法,购入的水电进项税额不得抵扣,需作进项税额转出。

购进水电对应的增值税=1500×1.28×11%+7000×0.45×13%=620.7(元)

增值税合计=8000+620.7=8620.7(元)

筹划方案

由于水电费占销售额的比重较小,因此可以考虑将销售水电与租赁办公楼分开核算,即甲公司与乙公司签订水电销售合同和办公楼租赁合同,分别核算水电收入和租赁收入。水电价格参照市场价确认水每吨1.8元,电每度0.7元办公楼租赁价格定为每月每平方米154元。当月取得租金收入共计154 000 元,水费收入为2700元,电费收入为4900元。

租赁办公楼采用简易计税方法

增值税合计=154000×5%+2700×11%+4900×13%-620.7=8013.3(元)

节税金额=8620.7-8013.3=607.4(元)

法律依据

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔201636号),一般纳税人出租其2016430日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016430日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

案例总结

虽然全面营改增已经过去一段时间,但是很多老项目的存在使得不同计税方式的选择对增值税产生较大影响。纳税人在遇到诸如此类的问题时,要根据自身情况进行测算,找到有利的计税方式。

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